Chuyên gia nhận định gì thị trường bất động sản cuối năm?

Quan sát thị trường cũng như ghi nhận ý kiến từ doanh nghiệp và chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, nhận thấy thị trường từ quý III/2018 trở đi sẽ diễn biến khả quan ở phân khúc đất nền và căn hộ giá vừa túi tiền.

Trong báo cáo mới đây, DKRA đã dự báo, phân khúc đất nền vẫn là kênh được nhiều NĐT nhắm đến từ giờ đến cuối năm vì thanh khoản và nhu cầu vẫn tập trung nhiều nhất ở loại hình này.

Cùng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam khẳng định, đất nền dự án vẫn là phân khúc có sức hấp dẫn đặc biệt với NĐT. Mặc dù giá bán đã hạ nhiệt so với quý I/2018 nhưng đây vẫn là kênh có số lượng NĐT bỏ tiền vào nhiều nhất sau căn hộ. "Thị trường căn hộ sẽ khả quan ở phân khúc giá từ 800-1.500 USD/m2, tập trung ở các khu vực ven tâm với khoảng cách di chuyển vào trung tâm TP từ 20-30 phút", bà Dung khẳng định.

Cùng ý kiến, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Eximrs cho rằng: Thời gian qua thị trường căn hộ và đất nền có "lắng xuống" so với giai đoạn trước nhưng giá bán vẫn có xu hướng tăng lên và giao dịch diễn ra khá tốt ở loại hình có mức giá trên dưới 2 tỉ đồng. Theo bà Tú, xu hướng và nhu cầu thị trường từ giờ đến cuối năm vẫn sẽ tập trung mạnh vào phân khúc giá này.

Tại hội thảo BĐS diễn ra mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM nhấn mạnh: Giao dịch BĐS tiếp tục ổn định trong các tháng cuối năm 2018. Tuy nhiên, phân khúc giá bình dân là điểm sáng của thị trường nhưng nguồn cung đang hạn hẹp rõ nét. Ông Châu cho rằng, những dự án đáp ứng nhu cầu thực sẽ có hiện tượng "cháy hàng", thậm chí sàn không có sản phẩm để bán ra.

Đại diện đơn vị nghiên cứu JLL Việt Nam cũng khẳng định, giá và nhu cầu của thị trường nhà ở tiếp tục tăng lên đến giai đoạn cuối năm, trong đó phân khúc vừa túi tiền sẽ dẫn dắt thị trường.

Có một thực tế đang diễn ra trên thị trường BĐS Tp.HCM đó là nguồn cung các phân khúc đưa ra thị trường giảm rõ nét trong 2 quý đầu năm. Và điều này, theo các chuyên gia sẽ tiếp diễn tương tự với các tháng cuối năm 2018. Tuy nhiên, chính thực tế này lại đang tạo cơ hội cho các CĐT có dự án chào bán ở giai đoạn này.

Khi dự án mới bung thị trường khan hiếm, sựa lựa chọn của khách mua sẽ ít đi. Do đó, nhiều CĐT vào đón đầu nhu cầu, thị trường đã bắt đầu xuất hiện tình trạng "cháy hàng" ở các dự án vừa túi tiền. Thậm chí, cả dự án căn hộ cao cấp sức mua ghi nhận cũng khá tốt đạt từ 60-80% mặc dù giá bán lên đến 60-80 triệu đồng/m2.

Ông Hoàng Đức Khương, Giám đốc Marketing Tập đoàn An Gia cho rằng: Nhu cầu của khách hàng luôn luôn hiện hữu, vấn đề ở đây là DN phát triển dòng sản phẩm như thế nào để đáp ứng nhu cầu của số đông. Theo ông Khương, hoạt động đầu tư BĐS sẽ trở lại mạnh mẽ vào cuối năm khi nhu cầu tìm kiếm nhà ở có xu hướng tăng lên; những tác động từ việc NĐT tháo chạy đất nền đặc khu cũng phần nào khiến giao dịch TT BĐS tại Tp.HCM có thêm hi vọng.

Nguồn Trí thức trẻ

Vắng bóng đầu cơ, giá nhà giảm mạnh

"Nhìn chung thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2018 vẫn đạt số lượng giao dịch rất ấn tượng, tăng hơn 6 tháng đầu năm 2017 là 31%, nhưng chủ yếu các giao dịch là người tiêu dùng thực. Tính nhộn nhịp, sôi động mua đi, bán lại trên thị trường của các nhà đầu tư, đầu cơ đã gần như không còn ở Hà Nội nữa".

Đánh giá trên được đưa ra trong báo cáo tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2018 do Hội Môi giới bất động sản thuộc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, công bố chiều 11/7.

Giá giảm đều ở các phân khúc

Theo báo cáo khảo sát, tổng lượng cung bất động sản về nhà ở chung cư và nhà ở gắn liền với đất trong quý 2/2018 trên cả nước là 44.748 sản phẩm, tăng 15,1% so với quý 1. Trong đó, lượng sản phẩm nhà ở chung cư vẫn chiếm đa số và lượng cung chủ yếu vẫn là tại hai thị trường lớn là Hà Nội và Tp.HCM.

Tổng lượng giao dịch ghi nhận được trong quý 2/2018 đạt 17.634 giao dịch, tăng 1.344 giao dịch so với quý 1, tương đương với mức tăng 8,3%.

Hội Môi giới bất động sản cho biết, tổng lượt tìm kiếm về căn hộ chung cư tại Hà Nội và Tp. HCM trong 6 tháng đầu năm 2018 là 13,08 triệu lượt. Trong đó, lượng tìm kiếm căn hộ ở phân khúc bình dân chiếm 46,55% tổng lượng tìm kiếm căn hộ chung cư.

Về biến động giá, loại hình căn hộ chung cư bán được nhiều nhất vẫn ở phân khúc giá bình dân, mức giá bán ở các phân khúc có giảm nhẹ, trong đó căn hộ bình dân bán chạy với mức giá trung bình khoảng 20,5 triệu đồng/m2, giảm khoảng 7,6% so với quý 1/2018.

Căn hộ trung cấp bán chạy có mức giá trung bình khoảng 29,1triệu đồng/m2, không có biến động. Căn hộ cao cấp có mức giá bán trung bình trong quý 2/2018 vào khoảng 36,3 triệu đồng/m2, giảm nhẹ khoảng 0,5% so với quý trước.

Đánh giá chung về thị trường bất động sản Hà Nội trong 6 tháng đầu năm, Hội Môi giới bất động sản cho rằng, thị trường vẫn đạt số lượng giao dịch ấn tượng, tăng hơn 6 tháng đầu năm 2017 là 31%, chủ yếu các giao dịch là người tiêu dùng thực thụ.

Chính vì vậy, tính nhộn nhịp, sôi động mua đi, bán lại trên thị trường của các nhà đầu tư, đầu cơ đã gần như không còn ở Hà Nội nữa. Hầu hết giới đầu tư, đầu cơ đã chuyển hướng đến các thị trường mới nổi tại các tỉnh lẻ trên cả nước, nơi có giá bất động sản đang ở mức thấp, có khả năng tăng giá sinh lời.

Đây cũng là nguyên nhân làm giá bất động sản ở Hà Nội không tăng mạnh, thậm chí một vài phân khúc còn giảm đáng kể.

Lượng căn hộ tại Tp.HCM tăng hơn 300%

Trong khi đó tại Tp.HCM, lượng sản phẩm nhà ở chung cư mở bán trong quý 2 đạt 14.587 căn, giảm khoảng 10,7% so với nguồn cung vào quý 1/2018. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc có mức giá 25 - 35 triệu đồng/m2 chiếm 37,3% tổng nguồn cung ra thị trường.

Tính chung tổng lượng căn hộ chào bán tại Tp.HCM trong 6 tháng đầu năm 2018 đạt 25.019 căn, tăng đột biến đến 329% so với cùng kỳ năm 2017 (6 tháng đầu năm 2017 có 9.385 căn hộ chào bán mới).

Theo Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Nguyễn Văn Đính, mặc dù việc tăng đột biến lượng căn hộ chào bán nửa đầu năm 2018 tại Tp.HCM như vậy, nhưng có thể chỉ là sự hội tụ tình cờ khi các dự án đồng loạt tung hàng ra thị trường sau quá trình pháp lý và chuẩn bị đầu tư từ nhiều năm trước chứ không phải xu hướng dư cung bất động sản căn hộ.

Tuy nhiên việc nguồn cung tăng đột biến khiến cho việc bán hàng của các chủ đầu tư trở nên khó khăn và cạnh tranh hơn, về phía người tiêu dùng giá bán căn hộ sẽ ổn định không tăng quá nhanh như năm 2016-2017.

Lượng giao dịch nhà ở chung cư tại Tp.HCM tính trong quý 2/2018 là 7.303 giao dịch, giảm 18,4% so với quý 1 và giảm 25,5% so với cùng kỳ quý 2/2017.

Lượng sản phẩm được giao dịch chủ yếu vẫn nằm ở phân khúc chung cư có mức giá trung cấp, chiếm 51,2% tổng lượng căn hộ chung cư giao dịch trong quý. Tiếp đó là chung cư cao cấp chiếm 26,2% và căn hộ chung cư có mức giá bình dân chỉ chiếm 22,6%.

Tính chung cả 6 tháng đầu năm 2018, tổng lượng sản phẩm nhà ở chung cư giao dịch tại Tp.HCM là 18.546 giao dịch, giảm 5,9% so với cùng kỳ 2017 (6 tháng đầu 2017 là 19.708 giao dịch).

Nhà đầu tư kéo nhau về tỉnh lẻ

Đánh giá chung về thị trường cả nước 6 tháng đầu năm, Hội Môi giới bất động sản cho rằng, thị trường vẫn cho thấy một gam màu đẹp với những con số khá ấn tượng về cả lượng cung và cầu. Nhu cầu thực chất sử dụng bất động sản ngày càng tăng rõ rệt cho thấy dấu hiệu của thị trường bền vững và phát triển.

"Tại cả hai thành phố Hà Nội và Tp.HCM, hiếm dần các hoạt động mua đi bán lại nhộn nhịp, sôi động của các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu cơ. Do giá cả bất động sản ở đây gần như không có tỷ lệ tăng cao như vài năm trước đây. Thậm chí, có nhiều dự án còn giảm giá bán bằng nhiều hình thức khác nhau", báo cáo nhìn nhận.

Cũng theo Hội Môi giới, do không còn sức hấp dẫn ở hai thị trường lớn nên các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ và thậm chí là cả các nhà đầu tư phát triển bất động sản có quy mô nhỏ và vừa đã dịch chuyển hoạt động đến những thị trường mới tại các tỉnh lẻ trên cả nước có sức hấp dẫn hơn do giá cả và các ưu đãi đầu tư và đặc biệt là có sự đầu tư mạnh của chính nhà nước vào hệ thống hạ tầng giao thông đô thị. Những đối tượng này thực sự đã làm thay đổi, làm sôi động thị trường bất động sản tại các khu vực mới này.

"Thị trường bất động sản từ 2017 đến nay đã không còn là sự độc tôn của các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang. Mà đã thấy sự sôi động trên hầu hết các vùng miền, lan tỏa cả đến những vùng sân xa hẻo lánh như Tây Nguyên, Tây Bắc…", Hội Môi giới bất động sản nêu rõ.

Về dự báo thị trường bất động sản cuối năm, Hội Môi giới bất động sản nhìn nhận, trong quý 3, thị trường sẽ vẫn giữ nhịp như quý 2, lượng giao dịch có thể giảm, nhưng không đáng kể do tính thời vụ , thời tiết không thuận lợi, tháng ngâu…. Nhưng đến quý 4 sẽ sôi động hơn dù lượng giao dịch có thể không đạt được như quý 4/2017. Giá bất động sản có thể sẽ tăng nhẹ, dự kiến tăng khoảng 3 -5% so với 2017.

"Tuy nhiên, nhìn chung 6 tháng cuối năm 2018, thị trườn có thể sẽ tương đối khó khăn, do tình hình kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới không ổn định, quản lý chặt tín dụng bất đống sản… Vì vậy, các doanh nghiệp kinh doanh cần phải có kế hoạch phát triển phù hợp, cung sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường và giảm chi phí để giảm giá bán", Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản khuyến cáo.

Giá đất sốt cục bộ, lo v�� "bong bóng" bất động sản

Hiện có nhiều quan điểm về diễn biến thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2018 và năm 2019 sẽ ổn định hay vỡ "bong bóng". Trong đó, đa phần ý kiến cho rằng cần cẩn trọng bởi "bong bóng" chưa vỡ nhưng nếu lơ là thì mối lo ngại sẽ trở thành hiện thực.

Trong cuộc hội thảo với chủ đề "Sốt bất động sản – cơ hội và rủi ro" do CafeLand tổ chức tại Tp.HCM cuối tháng 6 vừa qua, các chuyên gia cho rằng, hiện có nhiều lo ngại về "bong bóng" bất động sản. Theo tiến sĩ Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Chiến lược và thương hiệu cạnh tranh, để xác định được thị trường có "bong bóng" hay không cần xem xét 3 dấu hiệu. Đó là thanh khoản, giá bán toàn thị trường và giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Đề phòng ba rủi ro lớn

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của Công ty CBRE Việt Nam lại có góc nhìn lạc quan, vì hiện tại thị trường có thanh khoản đang ổn định. Nguồn cung chào bán căn hộ, biệt thự nhà phố tăng trưởng không quá cao. Thị trường đang khá cân bằng trong vòng 12 tháng trở lại đây.

Nếu như năm 2007, phân khúc trung cấp chỉ chiếm 30-35% tổng nguồn cung thì trong năm 2017 tỷ lệ này tăng khá mạnh, lên khoảng 60% căn hộ trung cấp, 25% căn hộ bình dân. Từ đó có thể thấy, cả chủ đầu tư và người mua đang hướng đến yếu tố thực sự là những người mua để ở.

Tuy nhiên, bà Dung cũng khẳng định, thị trường bất động sản đang đứng trước ba rủi ro lớn.

Thứ nhất, giá đất dự án tăng ảnh hưởng đến môi trường hoạt động đầu tư của nhà đầu tư khi họ vào thị trường phát triển dự án.

Thứ hai, lợi nhuận từ cho thuê cũng giảm so với trước, điều này sẽ khiến cho nhà đầu tư cá nhân cân nhắc trong việc đầu tư vào bất động sản để cho thuê. Cùng tại một vài khu vực, nếu như cách đây 2 năm, chủ đầu tư cam kết tỷ suất lợi nhuận cho thuê từ 7-8%, thì nay chỉ đạt cao nhất từ 6-6,5%, và mức trung bình chỉ là 5%.

Nguyên do là có quá nhiều sự cạnh tranh. Trong 2 năm qua, mỗi năm thị trường có đến 40.000 căn hộ chào bán. Đặc biệt, có đến 70% số đó mua để cho thuê trong khi người có nhu cầu đi thuê lại không nhiều đến như vậy.

Thứ ba, thị trường cũng có rủi ro liên quan đến tiến độ xây dựng của nhiều các công trình hạ tầng. Khả năng chậm tiến độ của nhiều công trình khó tránh khỏi. Khi đó, thị trường chịu tác động của việc giá không tăng như kỳ vọng của người mua.

Nhìn ở góc độ tài chính, chuyên gia tài chính ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, không nên chủ quan. Bởi, trong thời gian qua, các ngân hàng cho vay bất động sản, chứng khoán rất nhiều, đây lại là 2 khoản vay vốn tiềm ẩn rủi ro rất lớn cho nền kinh tế.

Theo tính toán của vị chuyên gia này, tín dụng cho vay bất động sản nói chung phải lên đến 20% chứ không phải chỉ chiếm 7,5% trong tổng dư nợ 6,8 triệu tỷ đồng tính đến thời điểm hiện tại. 20% (Cộng cả những khoản cho vay mua nhà, sửa nhà nhưng không có mục đích kiếm lời mà để sinh sống) là con số rất lớn; nếu tính cả cho vay chứng khoán thì con số không dưới 1/3 tổng dư nợ.

Cho nên, nếu ngân hàng vẫn tiếp tục đổ nguồn vốn lớn vào bất động sản thì rủi ro "bong bóng" sẽ xảy ra. Tình trạng giá đất nền tăng đến hơn 100% trong một năm qua là dấu hiệu của việc tăng nóng. Năm 2019, nếu không giải quyết và kiểm soát được dòng tín dụng đổ vào bất động sản một cách nghiêm ngặt hơn, thì " bong bóng" bất động sản có thể nổ ra.

Cảnh báo nguy cơ, chủ động phòng ngừa

Cùng có chung hướng nhìn cảnh giác, nhiều doanh nghiệp lo ngại khi giá đất ở nhiều địa phương tăng nóng. Tiếp đó là người giao dịch trên thị trường đa phần là mua đi bán lại, đầu cơ kiếm lời khiến cho giá đất tăng nhanh và quá cao so với khả năng của người mua sử dụng thật sự.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA), chính giới đầu nậu và "cò đất" đã thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo giá đất nền tại một số địa phương trong thời gian qua.

Còn thị trường căn hộ chung cư, phân khúc lớn nhất của thị trường bất động sản đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền. Có thể thấy rằng, đến thời điểm hiện tại, thị trường vẫn chưa có biến động.

Song, một điều không thể phủ nhận là, qua các cơn sốt cục bộ đã xảy ra vô hình chung đã thiết lập mặt bằng giá mới của sản phẩm đất nền trên thị trường. Người có nhu cầu mua đất ở thực sự lại khó tìm được giá vừa khả năng. Đối với những người đã chót "ôm" đất giá cao, giờ sẽ xoay xở làm sao?

Ngay cả những người mua căn hộ cao cấp để cho thuê nhưng tỷ suất lợi nhuận đã giảm hơn kỳ vọng, thậm chí không cho thuê được vì giá chào thuê quá cao thì vẫn giữ căn hộ hay sẽ rao bán lại? Mới đây nhất, tình trạng sốt giá đất ở các khu vực như Vân Đồn, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc cũng sẽ tạo nhiều áp lực cho thị trường.

Một câu hỏi đặt ra là liệu có nên e ngại việc các nhà đầu tư cá nhân lướt sóng bán giảm giá để "tháo chạy" khi không còn khả năng cầm cự đóng tiền theo tiến độ và trả tiền ngân hàng? Bởi vậy, các ý kiến cảnh báo về nguy cơ vỡ "bong bóng" trên thị trường bất động sản cũng cần lưu ý và có phương án phòng ngừa từ xa.