Đánh thuế nhà trên 700 triệu đồng: Cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp

(Xây dựng) - Cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp để đề xuất đánh thuế tài sản nhà ở mang tính thuyết phục, nhận được sự đồng thuận cao của người dân.

Đất đai là tài nguyên hữu hạn nên phải có chính sách phù hợp để quản lý và vận hành thích hợp.

Đánh thuế lũy tiến

Chuyên gia tài chính độc lập Nguyễn Xuân Phong cho biết, hầu hết các nước trên thế giới đều đánh thuế sở hữu BĐS với thuế suất khoảng 1% ở các nước Đông Nam Á và 2% ở các nước phát triển. Nếu đề xuất của Việt Nam ở mức 0,3% hoặc 0,4% cho phần giá trị vượt trên 700 triệu đồng hoặc 1 tỷ đồng, cần được hiểu, ngưỡng chịu thuế này tính theo thang bảng định giá tài sản hiện tại của Bộ Tài chính, tương đương với giá thị trường khoảng 3,5 - 4 tỷ đồng.

Theo ông Nguyễn Xuân Phong, nên đánh thuế bậc thang lũy tiến. Đối với căn nhà đầu tiên, áp dụng thuế suất 0,3% cho phần giá trị vượt ngưỡng 700 triệu đồng hoặc 1 tỷ đồng, trong đó 700 triệu đồng hoặc 1 tỷ đồng đã là ngưỡng miễn thuế cho mọi người dân đều có chỗ ở;

Đối với căn nhà thứ hai, áp thuế suất tăng cao gấp nhiều lần so với căn nhà đầu tiên, khoảng 2% trở lên, tính trên giá trị thị trường mà không áp dụng ngưỡng miễn thuế là 700 triệu đồng hay 1 tỷ đồng;

Căn nhà thứ ba, thuế suất nên cao hơn nữa, khoảng 3 - 4% tính trên giá trị thị trường đồng thời được điều chỉnh lại hàng năm và không áp ngưỡng miễn thuế.

"Tôi cho rằng, chỉ có thực hiện như vậy mới có thể hạn chế có hiệu quả nạn đầu cơ nhà, qua đó giảm dần sự bất bình đẳng trong xã hội khi mà người giàu có thể sở hữu quá nhiều BĐS, còn người nghèo thì không có nhà. Ví dụ, Bill Gates hằng năm phải trả hơn 1,7 triệu USD cho dinh thự của ông", ông Nguyễn Xuân Phong nói.

Phát triển thị trường BĐS đúng nghĩa

Tuy nhiên, ông Nguyễn Xuân Phong cũng cho rằng, việc đánh thuế tài sản phải dựa trên cơ sở học tập kinh nghiệm thực tế từ các nước đã xử lý các vấn đề liên quan, đảm bảo phát triển một thị trường BĐS đúng nghĩa và được vận hành trơn tru bởi cung cầu của thị trường.

Ở tất cả các nước, thuế BĐS, gọi tắt là "Property tax" nhằm đánh vào giá trị của BĐS do người dân sở hữu, gồm 2 phần: Một là phần đất do người dân sở hữu, điều này xác lập quyền sở hữu về mặt pháp lý tuyệt đối của người dân đối với mảnh đất, mà trên đó họ có căn nhà. Thế nhưng, Luật Đất đai của Việt Nam lại quy định "Đất đai là sở hữu toàn dân và Nhà nước có thể thu hồi để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh và các công trình kết cấu hạ tầng xã hội", còn "người dân chỉ có quyền sử dụng".

Như vậy, thuế BĐS muốn áp dụng phải điều chỉnh lại Luật Đất đai để chính thức xác lập "quyền sở hữu vĩnh viễn và tuyệt đối cho mảnh đất" mà người dân hiện nay mới có quyền sử dụng và có thể bị Nhà nước thu hồi bất cứ lúc nào mà không được bồi thường theo đúng giá thị trường của mảnh đất đó.

Ông Nguyễn Xuân Phong cho rằng, đây là vấn đề tất yếu mà Việt Nam buộc phải xử lý và không nên né tránh, nếu muốn đánh thuế BĐS để phát triển một thị trường BĐS lành mạnh căn cứ trên quy luật cung cầu thị trường.

Cần nói thêm rằng, đất đai là tài nguyên hữu hạn nên phải có chính sách phù hợp để quản lý và vận hành thích hợp. Và, giá đất đai sẽ tăng lên tính bằng "lần" sau từng chu kỳ từ 7 - 10 năm ở các nước đang có tốc độ tăng trưởng GDP cao như Việt Nam. Do đó, số thuế dự thu sẽ tăng nhanh trong tương lai nếu các căn cứ pháp lý về quyền sở hữu đất đai được chính thức xác lập.

Hai là căn nhà trên mảnh đất. Bản thân giá trị căn nhà trên mảnh đất sẽ phải được khấu hao đều hàng năm khoảng 2% giá trị ban đầu đối với nhà kiên cố có tuổi thọ 50 năm. Giá trị này, nếu là đối tượng chịu đánh thuế vì thế sẽ giảm dần đều đi hàng năm.

Phát triển nhà cho thuê

Ở các nước phát triển, chính sách phát triển nhà cho thuê được ưu tiên, đặc biệt phổ biến ở các nước như Singapore và Nhật Bản. Các căn nhà chính sách dùng để cho người làm công ăn lương thuê chứ không chỉ cho công chức Nhà nước mới được thuê như Việt Nam. Dạng nhà này ở Nhật Bản có diện tích 20 - 25m2 cho hộ độc thân, 30 - 45m2 cho đến 60 - 75m2 cho hộ gia đình, tùy theo thu nhập. Với chính sách này, ai cũng có thể xin thuê nhà chứ không cần sở hữu nhà. Như vậy, việc đánh thuế BĐS mới có được sự ủng hộ của số đông người dân.

Còn đối với đối tượng mua nhà trả góp (Installment Scheme), thì thị trường tài chính thứ cấp phát triển ở nhiều nước phát triển như Anh, Mỹ, Nhật Bản… cho phép người dân mua bán phần tài sản đã trả góp tích lũy cho từng năm, sau khi di chuyển chỗ ở và nơi sinh sống, người dân có thể tìm mua lại 1 căn nhà trả góp khác vừa sức với khả năng tài chính của họ.

Mỗi lần thay đổi công việc, nơi ở, người dân chỉ xách vali và bán thanh lý đồ đạc cũ rồi lên đường, rất tiện dụng và rẻ hơn nhiều so với mua nhà. Nếu mua nhà phải nộp thuế BĐS (property tax) chừng 2.000 - 5.000 USD/năm là bình thường. Trong khi cũng căn nhà đó, nếu thuê để ở sẽ chỉ tốn hơn chục nghìn USD/năm.

Được biết, Bộ Tài chính đề xuất hai phương án đánh thuế tài sản đối với nhà ở. Phương án một là đánh thuế đối với nhà ở, nhà và công trình thương mại, dịch vụ; Phương án hai là nhà ở, diện tích tính thuế nhà là toàn bộ diện tích sử dụng.

Về thuế suất đánh thuế đối với nhà, Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế theo giá trị căn nhà, với 2 phương án đưa ra là đánh thuế đối với phần vượt giá trị vượt 700 triệu đồng hoặc 1 tỷ đồng trở lên.